不動産売却の贈与税について！軽減する対策も解説

ご家族への資産承継などを目的として不動産の売却を検討しているものの、「予期せぬ贈与税が課されてしまうのではないか」とお悩みではありませんか。
親族間での売買などにおいて、一般的な相場価格よりも著しく低い金額で取引をおこなってしまうと、たとえ当事者に悪意がなくても「みなし贈与」として多額の税金が発生するリスクがあり、専門的な知識なしに解決するのは困難です。
本記事では、不動産売却時に贈与税がかかってしまうケースと、その税負担を合法的に軽減するための3つの効果的な対策について解説します。
大切な資産を安全に次世代へと引き継ぎたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却に関わる贈与税とは？

不動産売却に伴う税金には、主に譲渡所得税などがありますが、まずは贈与税の基本を押さえることが重要です。
まずは、贈与税の基本的な定義や、譲渡との違いについて解説します。

贈与税の定義と課税対象

贈与税は、個人から財産を受け取ったときに、その価値をもとに課される国税です。
相続が始まる前に財産を移して、税負担を調整する動きに対し、相続税を補う役割もあります。
対象となる財産は、現金や預貯金だけでなく、土地や建物、株式、自動車など幅広い点が特徴です。
不動産は、現金のように額面が決まっていないため、まず評価額を確認し、税額の目安を把握しておくと安心です。
また、明確な贈与の意思がなくても、実質的に利益を受けたと判断されるみなし贈与財産もあります。
課税方式は、年間110万円の基礎控除がある暦年課税と、将来の相続税で精算する相続時精算課税から選びます。

譲渡と贈与の法的な違い

譲渡とは、売買のように代金を受け取って財産を移す、有償の契約を指します。
一方で、贈与は見返りを求めずに財産を渡す無償の契約です。
そのため、不動産を無償で受け取る場合と、適正な代金を払って購入する場合では、関係する税金が異なります。
売却で利益が出たときは、売却収入から取得費や仲介手数料などを差し引いた譲渡所得に税金がかかります。
さらに、売却した年の1月1日時点での所有期間により、長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なるのです。
親族間の取引でも、形式だけでなく実際に代金を支払っているか、価格が妥当かを確認することが大切です。

納税の負担者と手続き

贈与税を申告して納めるのは、財産を渡した側ではなく、受け取った受贈者です。
申告期間は原則として、財産をもらった翌年の2月1日～3月15日までとされています。
手続きはe-Taxによる電子申告のほか、郵送や税務署窓口での提出も可能です。
また、納付方法も口座振替やインターネットバンキングなどから選べます。
通常の市場価格で売却する場合は、贈与税よりも譲渡所得税を中心に確認すれば良いでしょう。
ただし、親族などに時価より極端に安く売ると、差額が贈与とみなされることがあるため、契約前に価格の根拠を整えておく必要があります。

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不動産売却で贈与税が課されるケースと注意点

前章では、贈与税の基本的な仕組みについて述べましたが、実際にどのような状況で課税されるのか、気になりますよね。
ここでは、不動産売却で贈与税が課されるケースについて、解説します。

親族間売買とみなし贈与

親族間で不動産を売買する場合、当事者が合意していても、価格が時価より低すぎるとみなし贈与になる可能性があります。
形式上は売買でも、買主が実質的に利益を受けたと税務署に判断されるためです。
たとえば、時価2,000万円の土地を500万円で売却すると、差額の1,500万円が贈与に近い利益とみなされる恐れがあります。
この場合、買主である子どもなどが、差額をもとに贈与税を負担する可能性があります。
また、代金を支払わずに名義だけを移したケースも、財産を受け取ったものとして扱われるため注意しましょう。

法人取引での課税リスク

法人が関わる不動産取引では、贈与税だけでなく、所得税や法人税の扱いも確認する必要があります。
個人から法人へ低額で譲渡した場合、個人側は時価で売ったものとして、所得を計算されることがあります。
一方で、法人側では時価との差額が受贈益となり、法人税の対象になる点に注意が必要です。
反対に、法人から個人へ低額で譲渡した場合は、法人側で寄附金として扱われる場合があります。
さらに、買主が役員や従業員であれば、差額が給与所得とみなされることもあります。
同族会社や関係法人との取引では、資産価値や取引条件を明確に説明できる資料を準備しておきましょう。

適正価格の基準と回避策

著しく低い価格かどうかは、個人の贈与税において、一律の割合だけで判断されるわけではありません。
税務上は、取引の事情や周辺相場との差、支払いの実態などを総合的に見られます。
ここでいう時価は、路線価や固定資産税評価額だけでなく、通常の取引で成立する価格を意識する必要があります。
そのため、親族や関係法人との売買でも、第三者と取引する場合に近い価格設定を基本にしましょう。
また、不動産会社の査定書や不動産鑑定評価書を用意し、売買契約書を丁寧に作成することも大切です。
銀行振込で代金を支払い、資金の流れを残しておけば、形式だけの売買ではないと説明しやすくなります。

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不動産売却時の贈与税を軽減する3つの方法

ここまで、贈与税が課される具体的なケースを解説しましたが、税負担を抑える軽減策についても、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、不動産売却時の贈与税を軽減する方法について、解説します。

鑑定評価による適正価格

贈与税を意識して不動産を売却するなら、取引価格が適正であると示せる資料を準備することが大切です。
適正価格とは、通常の市場取引で成立すると考えられる、時価に近い金額を指します。
参考資料としては、公示地価や近隣の成約事例、不動産会社の査定書などが挙げられます。
また、路線価は主に相続税評価、固定資産税評価額は固定資産税の計算に使われるため、実勢価格とは差が出ることがあるため注意しましょう。
土地の形や接道状況、建物の状態によっても価値は変わるため、複数の根拠を組み合わせると安心です。

基礎控除を活用した対策

暦年課税では、財産を受け取る方1人につき、年間110万円までの基礎控除が認められています。
1月1日～12月31日までに受けた贈与の合計がこの範囲内であれば、原則として申告は不要です。
この仕組みを活用し、親族間売買に向けた購入資金を、時間をかけて準備する方法があります。
ただし、売買価格そのものは適正に設定し、資金援助と売買を分けて考えることが大切です。
最初からまとまった金額を分割して渡す約束があったと見られると、定期贈与と判断される恐れがあります。
そのため、毎年贈与契約書を作り、銀行振込で履歴を残すなど、事実を説明できる形にしておきましょう。

相続時精算課税の利用

まとまった資金を動かす場合は、相続時精算課税制度を利用して、長期的に資産を引き継ぐ方法もあります。
原則として、60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ贈与するときに選択できる制度です。
累計2,500万円までの特別控除があり、超えた部分には一律20%の贈与税が課されます。
ただし、贈与された財産は将来の相続時に、贈与時の価額で相続財産へ加算され、相続税として精算されます。
なお、2024年1月1日以降は、この制度を使っていても年間110万円の基礎控除を別枠で利用できるようになりました。
一度選ぶと同じ贈与者からの贈与は暦年課税に戻せないため、家族全体の資産計画を踏まえて判断しましょう。

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まとめ

贈与税は、無償で財産を受け取った側に課され、不動産を親族などへ時価より大幅に安く売却した場合も発生します。
親族間や法人が関わる低額売買は、みなし贈与と判定される恐れがあるため、適正価格の証明や資金記録が重要です。
税負担を抑えるには、鑑定評価で適正価格を示し、年間110万円の基礎控除や相続時精算課税制度を計画的に活用しましょう。