不動産売却にかかる税金は？利益の計算や特例も解説

不動産を売却する際、どのような税金がかかるのかわからず、不安を感じていませんか。
税金の仕組みを知らないまま進めてしまうと、手元に残る金額が想定より少なくなり、売却後に慌ててしまうこともあります。
本記事では、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、税負担を抑えるために知っておきたい節税のコツについて解説します。
これから不動産の売却を検討しており、損をしないために必要な知識を事前に整理しておきたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却時にかかる税金の種類と概要

不動産売却にかかる税金を理解するためには、課税される税金には主に4つの種類があることをおさえる必要があります。
まずは、不動産売却時に発生する税金の種類と概要について、解説します。

売却時の主要な4つの税金

不動産の売却では、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「住民税」の4つをおさえると、全体像がつかみやすくなります。
ただし、これらの税金は同じタイミングでまとめてかかるわけではなく、契約から引渡し、翌年の申告まで段階ごとに発生します。
まず、印紙税は売買契約書を作成する際にかかる税金で、契約金額に応じた収入印紙を貼って納める仕組みです。
一方で、電子契約は課税文書に当たらないため、印紙税はかかりません。
登録免許税は、抵当権抹消登記などの手続きで必要になり、決済や引渡しの前後に関わることが多い傾向にあります。
また、譲渡所得税は翌年の確定申告で手続きし、住民税はその申告内容をもとに課されます。

課税の根拠と義務者

各税金にはそれぞれ根拠となる法令があり、だれが納めるのかも整理されています。
まず、印紙税は印紙税法に基づく国税で、売買契約書を作成した際に関わる税金です。
登録免許税は登録免許税法に基づき、抵当権抹消登記などの手続きで必要になる税金です。
また、譲渡所得税は所得税法に基づく国税、住民税は地方税法に基づく地方税として扱われます。
不動産を売却して利益が出た場合は、個人や法人が申告と納付を進めていきます。
なお、譲渡所得税と住民税は売却額そのものではなく、利益に対して課税される点を覚えておくと良いでしょう。

税額が変動する要因

税額を考える際は、「取得費」「譲渡費用」「所有期間」の3つを把握しておくことが必要です。
取得費には購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料なども含まれ、建物は減価償却も関わります。
また、譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙税など、売却に直接かかった費用を含めて考えるのが基本です。
さらに、所有期間は売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかが基準となり、税率に大きく影響します。
これらを整理しておくと税額の見通しが立てやすくなり、次章の計算方法も理解しやすくなるでしょう。

譲渡所得税の基本的な計算方法と税率

前章では、売却時にかかる税金の全体像を述べましたが、利益に対してかかる譲渡所得税も気になりますよね。
ここでは、譲渡所得税の計算方法と税率について解説します。

計算式と期間別税率

譲渡所得税を計算する際は、まず譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引き、譲渡所得金額を求めます。
「譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」
次に、譲渡所得金額から特別控除額を差し引き、課税譲渡所得金額を確認します。
「課税譲渡所得金額＝譲渡所得金額－特別控除額」
この課税譲渡所得金額に、所得税等と住民税の税率を掛けて、税額を計算します。
税率は所有期間によって分かれ、売却した年の1月1日時点で5年以下であれば「短期譲渡所得」として扱われます。
短期譲渡所得では、所得税等が30.63%、住民税が9%です。
一方で、5年を超える「長期譲渡所得」では、所得税等が15.315%、住民税が5%となります。
そのため、所有期間による税率の違いを、事前に確認しておくことが大切です。

取得費に含まれる費用

取得費には購入代金だけでなく、取得のために直接かかった費用まで含めて確認することが大切です。
たとえば、購入時の仲介手数料や契約書の印紙税、登録に関わる費用などが代表的です。
また、建物は減価償却を踏まえて取得費を計算するため、この点もおさえておきましょう。
さらに、改修費用や改良費も、内容によっては取得費に含められる場合があります。
見落としを防ぐにも、契約書や精算書、工事記録などの資料をまとめて確認しておくと良いでしょう。

具体的な税金計算例

たとえば、売却額が5,000万円、取得費が3,000万円で、譲渡費用と特別控除がないケースを考えてみましょう。
この場合、譲渡所得金額は2,000万円となり、長期譲渡所得の場合は、所得税等は306万3,000円、住民税は100万円です。
そのため、合計税額は406万3,000円となり、手元に残る金額の目安も見えやすくなります。
一方で、短期譲渡所得では合計税額が792万6,000円となり、税負担は大きく変わります。
このように、所有期間による差を数字で確認しておくと、売却時期を考える際の参考になるでしょう。

不動産売却の税金を抑える節税のコツ

ここまで、税金の種類や計算方法を解説しましたが、手元に残るお金を増やすための手段もおさえておきましょう。
最後に、不動産売却にかかる税金を抑える3つの節税のコツについて、解説します。

保有期間による税率差

節税を考える際は、まず所有期間によって、税率が大きく変わる点をおさえておきましょう。
売却した年の1月1日時点で5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率が下がります。
そのため、売却時期は引渡し日だけでなく、基準日まで含めて考えることが大切です。
また、居住用財産では所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を使える可能性があります。
まずは取得日を確認し、いつ長期扱いになるのかを早めに把握しておくと良いでしょう。

代表的な控除と特例

不動産売却の節税では、使える控除や特例を早めに確認しておくことが大切です。
代表的なものとしては、居住用財産の「3,000万円特別控除」「マイホームの買換え特例」「相続空き家特例」があります。
3,000万円特別控除は、一定の要件を満たした自宅の売却で、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。
また、買換え特例は住み替え時に活用されやすく、相続空き家特例は相続した空き家の売却で使える場合があります。
ただし、どの制度にも適用要件があるため、居住の状況や期限、建物の条件などを事前に確認しておきましょう。
制度ごとに使える条件は異なるため、売却前に比較しながら自分に合ったものを選ぶことが大切です。

相談先と日程

節税を意識して売却を進める場合は、早い段階から資料をそろえて準備しておくことが大切です。
購入時の契約書や領収書、工事記録、登記情報などを確認しておくと、取得費や特例の整理に役立ちます。
売却を考え始めた段階では不動産会社に相談し、売却時期や必要経費の見通しを共有しておくと良いでしょう。
また、税額の計算や特例の確認は、税理士に相談すると整理しやすくなります。
さらに、申告期限から逆算して準備を進めれば、必要書類の確認や相談も落ち着いて進めやすくなるでしょう。
相談先を早めに決めておくことで、売却活動から申告準備までスムーズにつなげやすくなります。

まとめ

不動産売却では、印紙税や登録免許税など主に4つの税金がかかり、譲渡所得税と住民税は売却価格ではなく、利益に対して課税されます。
譲渡所得税は、利益から取得費や特別控除を差し引いて計算し、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで税率が大きく変わります。
節税を意識する場合は、所有期間による税率差や特別控除を理解し、売却を考えた早い段階から専門家に相談して準備を進めることが大切です。