不動産売却でかかる税金は？節税の対策や種類も解説

所有している不動産の売却を検討し始めたものの、手続きに伴って税金がいくらかかるのか、どのように対策すれば負担を抑えられるのかとお悩みではありませんか。
売却時には印紙税や譲渡所得税などさまざまな税金が発生しますが、複雑な計算方法や控除の仕組みを理解せずに進めてしまうと、本来手元に残るはずの利益を大きく減らしてしまうリスクがあります。
本記事では、売却時にかかる税金の種類や計算手順をはじめ、特別控除などの特例を活用して節税するための対策方法について解説します。
大切な資産を少しでも有利な条件で売却し、最終的な手取り額を最大限に増やしたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却時にかかる税金の主な種類

不動産を売却する際、まずはかかる税金には主にどのような種類があるのかを、おさえておく必要があります。
本記事では、不動産売却時にかかる税金の種類について、解説していきます。

印紙税の課税対象と時期

印紙税は、契約書などの課税文書を作成したときにかかる国税で、不動産売却では売買契約書が主な対象です。
税額は契約金額ごとに決まり、対象期間内に作成された契約書では軽減措置が使える場合があります。
たとえば、売買金額が1,000万円超～5,000万円以下なら、軽減後の税額で済むことがあります。
納付は契約書を作成する時点で収入印紙を貼り、消印をして完了させる流れです。
また、売主と買主がそれぞれ原本を保管する場合は、各契約書に印紙が必要になる点にも注意しておきましょう。

登録免許税の税率と負担

登録免許税は、法務局で登記手続きをする際にかかる国税で、不動産の権利関係を公に示すために必要です。
売却時の所有権移転登記にかかる費用は、実務上では買主が負担するのが一般的とされています。
一方で、売主は住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記や、住所変更がある場合の変更登記に対応します。
これらの登記にかかる税額は、不動産1個につき1,000円で、土地と建物は別々に数える点に注意しましょう。
納付方法には現金のほか、3万円以下なら収入印紙も使えるため、事前に必要額を確認しておくと良いでしょう。

復興特別所得税の仕組み

復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源を確保するための税金で、所得税とあわせて負担する仕組みです。
不動産売却でこの税金がかかるのは、売却によって譲渡所得が生じ、所得税が発生した場合に限られます。
計算方法は、譲渡所得にかかる所得税額に2.1%を掛けて求める形です。
申告と納付は、不動産を売却した翌年の確定申告で、所得税とまとめて進めることになります。
まずは譲渡所得が出るかを確認しておくと、売却後に必要な税負担を見通しやすくなるでしょう。

不動産売却益にかかる税金の計算方法

前章では、売却時の税金の種類について解説しましたが、具体的な税額の計算方法も気になりますよね。
本章では、不動産売却益にかかる税金の計算手順について解説します。

譲渡所得の計算式と税率

譲渡所得は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに使える特別控除があればその分も差し引いて求めます。
この譲渡所得に対してかかる税金は、一般的に譲渡所得税と呼ばれますが、実際には所得税と住民税の合計です。
税率を左右する大きなポイントは所有期間で、売却した年の1月1日時点で5年以下なら短期、5年超なら長期に分かれます。
短期譲渡所得の税率は39.63%、長期譲渡所得は20.315%であり、負担の差は小さくありません。
そのため、売却の時期や控除の有無を事前に整理しておくと、資金計画を立てやすくなります。

減価償却費の計算と手順

取得費には購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や各種税金なども含めて考えます。
ただし、建物部分は年数の経過によって価値が減ると考えるため、減価償却の計算が必要です。
非業務用の建物では、建物の取得価額に0.9と償却率、経過年数を掛けて減価償却費相当額を求めます。
償却率は木造や鉄筋コンクリート造など構造ごとに異なり、税法上の耐用年数をもとに定められています。
取得費が不明な場合は、売却金額の5%を概算取得費として使えるため、早めに資料を確認しておくことが大切です。

譲渡費用の範囲と具体例

譲渡費用として差し引けるのは、売却のために直接かかった費用に限られるため、対象を整理しておくことが欠かせません。
代表例としては、仲介手数料や契約書の印紙代、境界確定のための測量費、建物解体費などが挙げられます。
一方で、固定資産税や修繕費、抵当権抹消登記費用、引っ越し費用などは原則として対象外です。
確定申告で正しく計上するには、領収書や請求書、契約書の写しなどを保管し、支払いの根拠を残しておく必要があります。
売却準備の段階から書類を分けて管理しておけば、申告時に見直しやすく、手続きも進めやすくなるでしょう。

不動産売却益の節税に役立つ特例と控除制度

ここまで、税金の種類や計算方法を解説しましたが、負担を減らすための特例や控除制度についても、おさえておきましょう。
本記事の最後に、不動産売却益の節税に繋がる各種控除について、解説していきます。

3,000万円特別控除の条件

3,000万円特別控除は、マイホームを売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引ける代表的な制度です。
所有期間の長さに関係なく使える点が特徴で、実際に住んでいた家や敷地であることが基本条件となります。
転居後でも、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までなら、対象になる場合があります。
家屋を取り壊して更地で売るときは、取り壊しから1年以内の契約など追加条件も確認しなければなりません。
また、親子や配偶者などへの売却は対象外であり、控除で税額が0円になる場合でも確定申告は必要です。

併用可能な各種節税制度

所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合は、軽減税率の特例を使える可能性があります。
この特例では、課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に14.21%の税率が適用され、負担を抑えやすくなります。
さらに、3,000万円特別控除と併用できるため、条件が合えば節税効果を高めやすい点も魅力です。
一方で、買換え特例は税額そのものがなくなる制度ではなく、課税の時期を将来に先送りする仕組みです。
制度ごとに使い分けや注意点が異なるため、売却前に比較しておくと、ご自身に合う方法を選びやすくなります。

控除の申請書類と提出先

特例や控除を使うには、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日までに確定申告をおこなう必要があります。
提出先は物件所在地ではなく、申告時点の住所地を管轄する税務署となるため、早めの確認が大切です。
必要書類には、確定申告書や譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、登記事項証明書などがあります。
特例の内容によっては、居住実態を示す書類などが追加で必要になることもあるため、余裕を持って準備しましょう。
法務局や市区町村役場など取得先が分かれる書類もあるため、一覧にして管理すると抜けを防ぎやすくなります。

まとめ

不動産を売却する際は、売買契約書の印紙税や登記の登録免許税にくわえ、譲渡所得が出た場合は復興特別所得税なども発生します。
不動産の売却益にかかる税額は、売却額から減価償却後の取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を出し、所有期間に応じた税率を掛けて計算します。
税負担を抑えるには、最高3,000万円の特別控除や軽減税率の特例など、状況に合う制度を選び、期限内に確定申告をおこなうと良いでしょう。